Suele ocurrir, que por errores de medición se realicen construcciones que invaden terreno ajeno.

Es principio general de nuestro derecho que los construido es propiedad del dueño del terreno -principio de accesoriedad y verticalidad-. Sin embargo en ocasiones, sobre todo si ha habido buena fe del constructor, la solución legal puede ser diversa.

En efecto, el artículo 1963 del Código Civil y Comercial regula el instituto de la Invasión de inmueble colindante” y establece que “quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión…”

En tal caso, es decir buena fe del constructor y falta de oposición inmediata del dueño, este debe respetar la construcción y solo puede:

  • “exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble;
  • reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida”.

Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.

Por ello, resulta necesaria la oposición inmediata ante el conocimiento de la circunstancia antes descripta;

En principio se debería intimar fehacientemente al constructor a paralizar las obras; si la actitud del intimado fuera remisa, existen soluciones judiciales tales como el interdicto de obra nueva, contemplado por el Código Procesal Civil y Comercial en su artículo 606.

En concreto expresa “Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva. Será inadmisible si aquella estuviese concluida o próxima a su terminación. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado de ello”. Asimismo autoriza al juez a “…ordenar preventivamente la suspensión de la obra”.

En conclusión, ante el conocimiento de la invasión sobre el terreno propio se deben arbitrar inmediatamente las medidas necesarias para evitar que el constructor tenga la posibilidad de adquirir el dominio invadido.
 
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Pablo Omar Kairuz

Abogado, recibido en la Universidad Nacional de Mar del Plata en el año 2003. Orientación de pre-grado en Derecho Tributario. Ha publicado varios artículos referidos a la informática jurídica, el derecho informático y marketing jurídico en su blog bibliolex.wordpress.com. Derecho Administrativo, asuntos laborales, nuevas tecnologías.